Rapporti con le banche e Short Sales
Come investitore e un allenatore sono sempre più le questioni relative a vendite allo scoperto con le banche. Ricevo tutte le domande che un agente immobiliare da clienti abituali come bene.
C'è un sacco di confusione là fuori per quanto riguarda la decisione della banca di adottare uno sconto o no e poi - se lo fanno - quanto si prendono?
Il mercato nella maggior parte dei settori è semplicemente affondato sotto di quanto dovuto per i prestiti molti proprietari di casa '. Come risultato, ci sono una serie di variabili che vanno in un finanziatore decisione sull'opportunità di sconto di un prestito e poi, naturalmente, quanto sconto faranno prendere. Ora, so che la maggior parte di noi pensa - diamine, perché non si prendono semplicemente ciò che la casa è un valore ed essere felici con quello piuttosto che a precludere la proprietà per ottenere finalmente a quel punto comunque?
Se sei un investitore o un proprietario di casa, si prega di comprendere che esiste una certa preparazione di base si può e deve fare prima che il prestatore even discuss una vendita a breve con voi.
o Un contratto di compravendita firmato
o Una lettera di autorizzazione da parte del venditore consentendo alla banca di discutere il prestito con voi come investitore o agente immobiliare.
o Assicurarsi che si sta parlando con la persona giusta al diritto bancario, a volte il posto che il venditore invia i suoi pagamenti non è il creditore a tutti, ma solo un servicer prestito. In cima a quello, se è la banca, la persona che risponde al telefono per il pagamento in genere ha alcuna autorità decisionale. C'è in genere una persona all'interno di una data banca o il prestito ente che ha il potere di prendere offre, in modo da discutere l'offerta con chiunque altro si potrebbe rivelarsi un totale spreco di tempo.
o La gestione della procura di preclusione - se in realtà è fatta così lontano - non ha nulla a che fare con questa vendita a breve in genere in modo non sprecare il tuo tempo lì.
o In quella nota sopra, dove è il prestito nel processo di preclusione. Se il mutuatario è solo pochi mesi dietro o se l'asta sta accadendo in 3 giorni, la banca potrebbe non essere tremendamente motivati a prendere uno sconto maggiore. Si può assumere, ad esempio, che possono work out uno payoff con il proprietario e, se non, possono avere già investito deal consistenti fondi a competenze legali, e possono pensare che è meglio prendere their chance per ottenere la property back e lo rivendono sul mercato aperto. So che per la maggior parte non ha senso a causa del mercato sia in quello che io chiamo un ribasso finale, ma questa è la realtà.
o In che condizioni è la proprietà in? La maggior parte dei creditori esitano a riprendere una proprietà che ha bisogno di lavori importanti, o che abbia le violazioni del codice. Dico sempre ai clienti, la più brutta è, maggiori sono le probabilità che il prestatore ospiterà la vostra offerta
o la posizione del prestatore a titolo di creditore è molto importante. Sono in 1a, 2a o 3a. Gli ultimi due sono di solito molto più disposto a sconto e sconto molto più di un mutuante prima avrebbe fatto. Pensateci: il venditore potrebbe non avere capitale proprio grazie ad un 80% di prime guide e un 15% 2 °, ma il mutuante prima ha il 20% di capitale se lui o lei deve prendere la proprietà schiena.
o I requisiti della società di mutui privati del prestatore di assicurazione o di FHA e assicurazioni VA può anche influenzare la sua decisione.
Ø Come è il mercato immobiliare nel punto in tempo hai a che fare con questo affare?
Norme e regolamenti o per stati - assicuratevi di parlare con un avvocato competente in questo settore.
O Numero di crediti in sofferenza della banca si occupa già.
o quello che è la probabilità che il proprietario dichiarerà bancarotta
Ora, cosa succede se si riesce a passare tutto questo e fare tutto questo lavoro di indagine e la banca dice ancora NO.
Si prega di entrare in questo affare o un client rapporto rendersi conto che si sta solo andando ottenere circa il 60% -75% delle vendite brevi accettati. Non prenda niente di tutto questo personalmente. E 'semplicemente un gioco di numeri e se si sa che andare in voi non sarà frustrato quando 6 o 7 su 10 e passare attraverso gli altri cadere a pezzi.
La banca può dire di no per vari motivi: BPO alto, un inesperto rappresentante mitigazione perdita, o magari una data di vendita di preclusione che è a pochi giorni di distanza. Una delle ragioni più comuni la banca dire di no è perché il BPO è venuto troppo in alto e la banca si sente la proprietà vale più di quanto non sia realmente.
Prima di andare oltre, diamo BPO definire cosa è? Significa "Broker's Prezzo conclusioni." Quando un pacchetto di vendita a breve di presentazione, la banca invierà un agente immobiliare o Broker alla proprietà di giudicare il suo valore. Quando ero un agente attivo, che avrei avuto tali richieste. Molte volte il BPO è semplicemente un disco da. Per assicurare un BPO basso - un BPO accurato, si consiglia fortemente di incontrare l'agente presso la proprietà di comparazione con i vostri propri e un pacchetto completo vendita a breve. Oltre a composizioni per l'agente, rilascia una copia delle immagini, elenco delle riparazioni documentata da un imprenditore sulla loro lettera testa, e proseguire a piedi l'agente per la casa stanza per stanza. Di solito, agenti e valutatori sono pregati di proprietà di valore nella fascia alta della scala. La maggior parte dei proprietari di abitazione cercando di acquistare una casa hanno bisogno di alto valore per poter beneficiare del prestito. Pertanto, è insolito per chiedere numeri bassi. È per questo che mi piace incontrare l'agente della proprietà; senza fare che è molto difficile aspettarsi di vedere la vera immagine.
Se la banca ha detto di no a causa del BPO, il primo passo è quello di sfidare e chiedere un secondo parere. Il mio script suggerito di utilizzare con il dipartimento di mitigazione perdita suonerebbe così: "Il mio amico (o" Io sono ", o" un esperto ha detto ... ") è un agente che opera in particolare in questo quartiere. Penso che potrebbe essere la tua BPO ti mando nella direzione sbagliata. Sarebbe una vergogna per la vostra banca a prendere i beni in asta, solo per perdere denaro. Perché non facciamo la cosa giusta e pianificare una BPO secondo. Sono sicuro che se si sceglie qualcuno che effettivamente funziona questo quartiere, quella persona sarà d'accordo con me che la proprietà vale solo quello che sto trovando rivela essere il suo valore vero. La tua banca non è nel business di perdere denaro, vero? Io non la pensava così. Quando è il momento migliore per programmare un altro BPO, oggi o domani alle 5:00? "
Il vostro obiettivo linea di fondo è quella di inserire dubbio nella mente del mitigator perdita e la paura che possano essere male agli occhi della loro società se non ripensarci. Una volta che si pianifica una BPO secondo, eseguire i passaggi sopra di nuovo.
Se, dopo un BPO secondo, ancora non riesco a vedere la banca a modo tuo, che cosa dovreste fare? PASS e il piacere di dire NEXT. Dico investitori nel nostro programma di formazione (www.REAN.com) la stessa cosa dico agenti immobiliari mi alleno: mettere le offerte a sufficienza nel imbuto e non sarà collegato a nessuna di esse.
By: Chris Prefontaine
Chi l'Autore:
Chris Prefontaine è un allenatore di fama internazionale immobiliari e formatore. Se sei un investitore esperto, o nuove per il settore assicurati di controllare tutte le linee guida dello Stato e le leggi prima di investire. Per ulteriori informazioni su come diventare un investitore esperto o avere il tuo coach personale proprio, visita http://www.REAN.com Chris vi darà un 30 personal coaching chiamare minuto.
Categoria: vendita a breve Tag: Confusione , Heck , Home Owners Loans , Vendite uno breve e preclusione
Come ottenere una vendita a breve approvato - Parte 1 di 3
real estate vendita a breve sta diventando una nuova tendenza per gli investitori immobiliari in tutto il mondo. Che cosa è? A breve la vendita è quando una banca si impegna ad accettare meno di ciò che è dovuto a una proprietà, al fine di liquidare il loro inventario e chiaro i loro libri da attività non performing. Ecco ciò che essi considerano di approvazione di vendita a breve.
Le seguenti operazioni devono essere utilizzati come linee guida da considerare prima di inviare la vostra proprietà di un finanziatore per una vendita a breve. Si consiglia di consultare un legale prima di coinvolgere voi stessi in tutte le transazioni immobiliari.
Tutti i passi che dovete sapere:
1. Determinare valore equo di mercato (FMV)
2. Valutare Venduto Comps Sistematicamente
3. Rivela la ARV (dopo il valore di riparazione)
4. Capire i finanziatori BPO
5. Qual è il tipo House?
6. Imparare i tipi di prestito
7. Memorizzare le percentuali
8. Come trattare con i titolari Junior Lien
9. In chiusura
La FMV può essere determinato valutando venduto, immobili similari in prossimità simile o vicino alla struttura soggetto. Agenti immobiliari hanno accesso a quello che viene chiamato il MLS (Multiple Listing Service). Questo servizio fornisce un inventario delle proprietà disponibili, venduti o in attesa di una vendita. Questa analisi consentirà di identificare venduto immobili comparabili con stessa metratura, camere da letto, bagni, garage e altre caratteristiche simili. Richiedi il Realtors utilizzare un arco di tempo vendute entro 6-12 mesi quando si tira di immobili nelle zone di immediato o circostanti. Di solito il creditore vendita a breve, non prenderà in considerazione gli elementi di comparazione che vengono venduti più di 12 mesi e che sono più lontani di 2 miglia dalla posizione della proprietà oggetto.
2. Valutare Venduto comparabili con sistematicità
Contrariamente alla credenza popolare, e spesso fuorvianti, è possibile utilizzare un sistema di formule per lavorare a vostro favore la determinazione di ciò per offrire alla proprietà vendita a breve. Il modo in cui funziona è come questo
Diciamo che avere otto comparabili venduti. Si potrebbe prendere i due più alti e le due composizioni più bassi e quelli medi del resto.
ESEMPIO:
Hai una proprietà che vale la pena di pensare $ 145.000.
Un agente immobiliare tira un CMA e trovi otto venduto immobili comparabili.
La MLS (Multi Listing Service) mostra i seguenti valori di proprietà in vendita:
$ 159,000 $ 154,000 $ 153,000 $ 161,000 $ 148,000 $ 143,000 $ 146,000 $ 151,500
Quando si utilizza l'approccio stereotipato si assumerebbe la comparazione due punti più venduti (159.000 $ e 161.000 $). Estrarre le due più bassi di comparazione che viene venduto ($ $ 143K e 146K). Ciò lascerebbe quattro composizioni di altri.
$ 154,000 $ 153,000 $ 148,000 $ 151,500 -
Si potrebbe quindi prendere una media semplicemente sommando la somma di tutti i comparables venduto e diviso per il numero totale di proprietà sinistra. In questo caso, tale numero sarebbe quattro.
Totale: 606.500 $ diviso per 4 = 151.625 $
Si può ragionevolmente giustificare la casa può vendere per $ 151.625 invece dei 145,00 dollari originariamente stimato.
3. Rivela la ARV (dopo il valore di riparazione)
Questa terminologia è gergo o slang usato spesso con gli investitori immobiliari. FMV (Fair Market Value) è simile. L'ARV è costituito dalla quantità di riparazioni l'investitore pensa che la proprietà ha bisogno per vendere rapidamente sul mercato libero con PRIV (per la vendita dal proprietario) tecniche, ma non il MLS.
Si può sostenere l'ARV è più di una congettura o suggerite valore derivato utilizzando comparabili venduti da case che non sono stati venduti da un agente immobiliare. Un modo per spiegare la differenza è un agente immobiliare in genere utilizzano un FMV (Fair Market Value) metodo di valutazione. Un investitore immobiliare in considerazione un ARV (Dopo la riparazione Value). Un esperto può utilizzare entrambi i metodi valore, ma mantiene generalmente a quelle che vengono dal largo della MLS. L'ARV è un valore meno preciso e affidabile di quello che si stacca la MLS. Non fa male a conoscere entrambi.
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Copyright (c) 2008 Cory Boatright
By: Cory Boatright
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